聂梅生:发展养老REITs推动建立房地产长效机制
2021-04-29 11:21
来源:《清华金融评论》
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十三五时期是我国全面建成小康社会决胜阶段,也是我国老龄事业改革发展和养老体系建设的重要战略窗口期。我国可借鉴国际经验,通过降低土地成本、建设完整的资金链条、设置退
“十三五”时期是我国全面建成小康社会决胜阶段,也是我国老龄事业改革发展和养老体系建设的重要战略窗口期。我国可借鉴国际经验,通过降低土地成本、建设完整的资金链条、设置退出机制等途径,大力发展养老REITs,推动建立房地产长效机制。 “十三五”时期是我国全面建成小康社会决胜阶段,也是我国老龄事业改革发展和养老体系建设的重要战略窗口期。积极发展养老产业,有利于增强老年人参与感、获得感和幸福感,实现全面建成小康社会,切实满足老年人生存发展需求。 目前,我国的养老产业才刚起步,发展还处在初级阶段。无论是从商机角度还是老年人的需求,养老产业已经成为资本竞相追逐的新“风口”。中共中央国务院印发《“健康中国2030”规划纲要》(以下简称“规划纲要”)把健康推向一个新的高度,2018年中央一号文件也明确提出发展康养基地、养老等项目,2018年的政府工作报告也提出健康中国战略,为健康产业的发展提供了有力支持,也在新时期、新形势下,为养老产业的开发建设指明了方向。规划纲要规划了健康中国的战略目标和重要指标,其中预计我国医疗健康服务业总规模在2020年超过8万亿元,在2030年达到16万亿元。市场空间巨大,增速显著,为企业提供了非常良好的发展机遇和外部市场环境。在“租售并举”的政策指导下,国家今后出台的政策需要从土地供给、金融支持方面给予长租公寓政策支持。 租购并举将成为我国房改的新形势、新阶段 我国房地产改革发展自1998年开始到现在经历了20年的路程,其中有比较重要的几个阶段,第一阶段为1998年—2002年,在这个阶段,取消了过去的福利分房,取而代之的是要建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系,商品化住房市场形成雏形,居民开始有意识地进入住房市场,但当时住房市场商品化发展还是十分缓慢的;第二阶段为2003年—2007年,在这个阶段,国内的商品化住房市场开始全面启动及房地产市场快速成长,尤其2004年针对土地挂牌制度的“831大限”一出来以后,土地制度的改革引起土地价格快速上涨,之后传导至整个房地产市场,同时也造就了一大批日后知名的房地产企业;第三阶段为从2008年到现在,这个阶段是中国房地产市场快速增长的繁荣时期。前期政府出台各种宽松和优惠政策令房价再次全面上涨,房地产的商品属性超过了居住属性,投机客的大量涌入以及各种影子银行的资金流入,共同造就了一个以投资为主导的市场。与此同时,政府通过保障房、公租房也在加大着住房保障力度,但房地产泡沫化问题逐渐暴露。目前已经进入了第四阶段,就是现在的“租购并举”阶段,笔者认为这个政策十分有必要,这是一个根本性的房改方向,牵扯到三个供给侧的改革,分别是土地、银根和财税的改革,有利于促进房地产发展的长效机制的建立。 当下要实现租购并举的房地产长效机制改革,需要建立租房分配和补贴的机制,需要对于补贴对象做出精准定位,否则以目前住房租赁的体量,很难惠及所有人。这一次的房改需要市场与政策结合推动,需要市场在合理有效的政策机制下运行。现在的租购及养老产业金融还不健全,可以效仿美国等成熟市场引入房地产投资信托基金(REITs)类的权益性融资工具。总体而言,建立长效机制,但是可能很难在短期实现,需要进行一次根本性的房改。 加大低成本土地供给,加快实现租赁行业的合理租金回报率。 仲量联行在最新的一份关于长租公寓市场的研究报告中提到,目前在主要的一、二线城市,由于传统商品住宅用地价格较高,长租公寓的租金回报率不足2%,远低于融资成本。究其原因是房价经历了前一段的快速上涨,租金涨幅与房价不匹配,所以导致收益率快速下降,而国际惯例一般收益率应该在6%~7%,目前的租金收益率还差很多。 积极培育租房市场,关键是提高租金的回报率,目前我国的租售比是国际通用数据的四倍,极度不合理。但是租金以及房价需要维持稳定,不能过快上涨,同时又要实现租购并举,所以长租公寓目前处于一个尴尬的境地,不符合资本市场一般的收益率要求。真正能够做出REITs的创业型长租运营商目前只有新派公寓一家,不具有普适性,不利于引入社会资本。 在金融支持方面,长租公寓的发展需要通过以REITs为代表的权益类产品实现退出,否则长效机制的建设很难在短期实现,真正的并举又要涉及一次房改。所以还是需要建立一个长效机制。如果没有金融工具的支持、没有杠杆,是不能形成并举的,还要提高土地供给,支持农地入市。 在土地供给方面,为实现合理的租金回报率,政府层面也在积极探索租赁用地的合理来源和利用模式。2018年9月,中共中央、国务院印发的《乡村振兴战略规划(2018—2022年)》(以下称《乡村规划》)公开发布,《乡村规划》中明确表示“鼓励村集体建设用地优先用于发展养老服务”。此外,2017年8月,国土资源部、住房城乡建设部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,其中强调要“完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果”。这是长租领域一个里程碑式的文件,为住房租赁的发展指明了前进的道路,具体的如何健全配套服务和制定完善监管体系还有待继续探索,将国家试点的集体用地项目逐一落地,能够在未来除去长租公寓之外,将养老公寓纳入其中,实现可复制、可推广。
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