养老地产面临机遇和挑战

　　近期养老地产又重新成为热点，这实在是因为养老问题目前已经成为一个巨大的社会问题，引起了政府相当程度的关注，并且频繁出台了一些政策，但由于养老地产在中国还刚刚起步，供给和需求不管是在体量还是类型方面都有巨大的不匹配，因此值得我们去加以更多的关注。

　　国际上老龄化社会通常的标准是：「一个国家或地区60岁以上的老年人口占总人口的比重达到10%以上，或者65岁以上的老年人口占总人口的比重达到7%以上，那就意味著这个国家或地区的人口处于老龄化社会」。2018年，中国65岁以上的老年人口数量为1.66亿，占总人口数量的11.9%，已经大幅超过了国际老龄化社会的标准。联合国的数据显示，中国老龄人口的数量正在以每年800万的数量增加，到2050年，中国老年人口数量将占到全部人口的30%，这既给中国的养老产业带来很大挑战，同时也蕴藏著巨大的发展机遇。

　　2050年需新增养老床位400-500万张

　　国务院在十三五规划中明确了到2020年，每千人养老床位要达到35-40张，但根据近期民政部公布的数据，2018年每千人养老床位数量为29.9张，比2017年的30.9张不但没有增加，反而减少了1张。目前距离2020年底时间仅馀1年半，要完成原有目标基本不太可能了。如果根据原有的35-40张床位的规划数量来计算，到2050年，中国需要新增的床位数量在400-500万之间，供给缺口巨大。

　　鉴于养老行业不断增长的需求，包括开发商、保险公司、基金等多主体开始进入养老市场，不过，目前市场上供应的绝大多数养老项目针对的都是一些中到高净值人群，这些项目或以销售的形式出售给老年群体，或以收取会员费外加康养费的方式存在，方式虽然不同，但其共同点是其价格不菲，动辄百万起步让绝大多数依靠退休金度日的老年人望而却步，这导致市场出现严重不匹配的情况，每月几千元的公立养老院人满为患，并且还有很长的候补名单，而那些高端养老项目的入住率大多在50%以下。

　　养老地产运营商五大挑战

　　基于中国养老行业的巨大潜力，不少境外投资者开始将目光投向中国，这些境外投资者多选择同内资企业成立合资公司进行运作，如MerrillGarden同中国人寿、日本的木下集团同中国人寿、Fortress同复星集团的合作等。目前养老地产的主要运作模式包括整体出售，整体持有运营，销售+持有的结合以及其他的一些衍生产品。对于养老地产运营商而言，他们面对的主要挑战包括：