如何做好养老地产开发？

　　对于房地产企业而言，在资源获取的困境之下，应避免再高度关注的市场上与同行竞争，避免各种残忍的搏杀场面出现。房地产企业发展必须努力寻找新的思路和发展模式。本文就房地产企业投资开发养老地产项目常用的进入路径、拿地策略与商业模式进行分析。

　　01进入路径

　　第一，认真研究宏观环境，扎实搞好项目市场研究。

　　任何一个投资项目都是在一定的政治、经济、社会环境中决策、落地并成长起来的，养老地产也不例外。因此，依据养老地产市场的特征和开发商的要求，养老地产市场调查的主要内容包括以下方面：

　　1.养老地产市场环境调查。包括：

　　（1）政治法律环境调查。包括：有关养老产业和房地产市场的政策和法规；有关经济发展计划和规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

　　（2）经济环境调查。包括：国家、地区的发展规模、趋势、速度和效益；项目所在地区的经济结构、常住人口及其就业状况、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争产品的供给情况；一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率；居民收人水平、消费结构和消费水平；与特定房地产开发类型和地点相关因素的调查。对于不同的物业类型，所需调查的济环境内容有很大的不同，开发商须结合具体项目情况展开有针对性的调查。

　　（3）社区环境调查。社区环境直接影响着养老地产产品的价格，这是养老地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥养老地产的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。调查包括：社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障、卫生、空气和水源质量及景观等。

　　2.养老地产市场需求和消费行为调查。包括：

　　（1）目标客户对养老地产的总需求量及其饱和点、市场需求发展趋势。

　　（2）养老地产市场需求影响因素调查。如国家关于经济结构和房地产结构的调整和变化；养老人群的构成、分布及消费需求的层次，现实需求和潜在需求的情况，收入变化及其购买能力与投向。

　　（3）需求动机调查。如养老人群购买意向，影响购买动机的因素，购买动机的类型。

　　（4）购买行为调查。如不同养老人群的不同购买行为、购买模式，影响购买行为的社会因素、家庭因素及心理因素等。