养老地产面临运营大考

　　住宅市场显而易见的增长天花板，让房企们愈发坚定多元化布局。而“银发经济”浪潮的巨大市场潜力，令包括万科、龙湖、远洋、绿地、绿城等众多知名房地产商和以泰康为代表的投资机构纷纷把触角伸向养老地产。

　　养老地产的大生意

　　“简约、舒适、环境好，感觉这里是一个‘温馨的家’。”如果不是亲眼所见，75岁的李奶奶根本不敢相信现代养老产业的变革已经如此巨大。在参观某企业在北京怀柔投资兴建的养老社区后，她和老伴十分满意，决定在此安度晚年。在该养老社区，记者看到社区的建筑设计及细节处理均遵从了“适老化”的原则：走廊有扶手，每隔一段距离安置休息座椅;床头、客厅、卫生间有紧急呼叫器;需要护理的老人房间采用侧开门浴缸，居室内的桌子、椅子、电视柜、突出的墙角均做了弧形圆角设计，避免老人磕碰受伤;定制防眩光灯光系统，老人即使视力减弱也始终能感受到视觉明亮的环境;针对失智老人，记忆照护区里每个卫生间的门均可以双向开关。

　　该社区只是现代养老产业变革的一个缩影。数据显示，目前全国已经有10余家保险企业、80多家地产开发企业和大量的外资企业布局中国养老地产，投资总额超过4000亿元。另外，随着养老需求的爆发，各级政府也意识到养老问题的紧迫性以及养老产业的巨大空间，利好政策不断向养老产业倾斜，行业发展进入黄金时期。

　　有能力涉足养老业务的房企一般都不放弃这片“蓝海”，比如万科、金地、龙湖、绿地、招商、保利、泰禾，如今又新增了龙湖。9月11日，龙湖发布养老品牌椿山万树，宣告跨界进军养老产业。“当年最早的一批龙湖业主变老了，他们不断增多的养老需求，是龙湖进入养老行业的初心。”龙湖集团副总裁、集团养老事业部总经理胡浩表示，龙湖瞄准的是养老行业迫切的需求与较大的服务升级空间。

　　截至2017年底，我国60岁及以上老年人口有2.41亿人，占总人口17.3%，人口老龄化带来的挑战不容小觑，同时也蕴含着巨大的市场潜力。根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达22.3万亿元，未来10-15年是养老产业快速发展的黄金年代。

　　高门槛挡住市场需求

　　作为新兴产业的养老社区，较高的费用可能会让人“望而却步”，上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，虽然潜在的市场很大，尤其是房企对于此类大健康产业未来的消费规模都比较看好，但从实际情况看，当前家庭消费支出中真正用于养老健康等领域的还很少。“不卖房很难盈利，而卖房又背离了做养老产业的初衷。”严跃进指出，如今养老地产就不尴不尬地卡在这样的窘境。在当下的房地产市场上，养老地产细分为两大类：第一种是针对活力型老人的健康地产;第二种是针对有刚性养老需求的银发社区，两种产品都是以销售为主。而持有型的产品，因为是典型的重资产运营，一般企业负担不起，所以只有资金实力雄厚的险资机构和品牌房企涉及养老产业。