“以房养老”真的靠谱吗？

作者：北京大学光华管理学院副院长，北京大学国家金融研究中心主任金李

如果要问老百姓喜欢把钱投资到哪里？相信大部分人都会选择房地产。但近日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清却警告说：“过度依赖房地产、靠盲目投资投机房地产的居民和企业，最终都会发现不划算”。

那么，从个人角度来看，郭主席的说法是否具有投资参考价值？“以房养老”真的靠谱吗？北京大学光华管理学院副院长、北京大学国家金融研究中心主任金李撰文指出，从长远角度来看，中国老百姓对于房地产投资的预期是存在偏差的。

以下为详细观点：

最近，我和朋友谈到了“以房养老”这个话题。为什么房子会成为现在的主流养老方式？中国农耕时代是“养儿防老”，现代社会儿子们不太靠得住了，于是老百姓开始“以财富养老”。在养老财富中，往往只有一小部分是金融资产，大部分都在房子上，许多家庭的房子还不止一套。事实上，房子已经不仅是消费品，还是财富储值工具，老百姓觉得“房子越多，越有安全感”。

为什么房子会成为储存财富的主要手段呢？最主要原因是缺少优质的替代品。中国资本市场发展相对较慢，投资渠道和投资品类的缺乏，导致居民手中大量财富只能以相对低廉的资金收益流向政府和企业。对于政府和企业来说，低廉的资金成本确实有利于推动经济发展，不过客观上也减弱了人们投资于资本市场的积极性。尽管当前政府也在积极拓宽投资渠道，以及进行房地产去金融化，但要取得较大成效仍需时日。

在投资者看来，过去十几年，房地产投资提供了比绝大多数金融资产更高的风险收益性价比：几乎不存在房价下行风险。房价基本只涨不跌，哪怕碰到严厉调控暂时出现下跌，调控完毕房价通常也会报复性上涨。较高的风险收益性价比吸引了大量居民投资房地产。根据相关统计数据，中产阶级70%以上的财富都在房地产上。尤其是新兴富裕阶层已不再满足于银行存款的较低回报，几轮股灾下来对于股票市场也存在“被割韭菜”的担心，因此不管政府如何提醒，老百姓依然大量投资房地产。正所谓“人往高处走，水往低处流”，资本也总是往“收益率高、风险低”的方向走，这是资本的天然属性。

房地产行业的正向作用

从供给侧角度看，居民部门对于房地产的大量投资在相当长一段时间内都被认为是拉动中国经济增长的重要工具。我国居民家庭平均储蓄率超过40%，内需相对不足；与此同时，过去依靠出口的“外需模式”逐渐难以为继。因此，以基建和房地产开发为代表的固定资产投资成为了经济增长的抓手。尤其在经济形势较为严峻的今天，房地产在一定程度上是“稳增长、保就业”的重要手段，还不能完全放弃，这样也就限制了政府调控房地产行业的决心。