解构＂以房养老＂的骗局:机具隐秘性 合同内容不让老人搞懂

以房养老是利用老人所拥有的房产价值，尤其是死亡之后住房尚存余的价值，通过一定的金融或非金融机制的方式以提前套现变现的一种养老政策，意在让老年人老有所依。但在实际中，一些不法分子打着“以房养老”的幌子，骗取老人的信任，让老人将房产抵押贷款，最终导致老人老无所依。

以房养老的房子被起诉还债

杨老太太经人介绍了解到某投资管理公司，该投资管理公司主营“养老”相关项目，并向杨太太推荐了一款“资产养老产品”。杨老太太与该投资管理公司签订资产养老服务合同，约定由杨老太太的房子作为抵押，借款327万元用于养老，投资管理公司每月向杨老太太支付16350元养老金，并代杨老太太向出借人偿还利息。随后，杨老太太与吴先生签订借款合同，借款327万元，双方约定利息，杨老太太以其房产抵押担保。

然而，投资管理公司在支付杨老太太几个月养老金、代付部分借款利息后，便终止了这种行为。随后，吴先生向法院起诉要求杨老太太偿还借款并实现对房屋的抵押权。

杨老太太是怎么陷入如此困境的？看似一切正常的交易行为下又隐藏了怎样一个骗局呢？

“养老公司”的骗局模式

下面来解构一下“以房养老”的骗局模式。

首先，一些养老公司打着“以房养老”的旗号，在老人密集的小区里宣传，或者开设保健品公司、养老器械公司，吹嘘以房养老的好处，强调房子抵押贷款之后，养老公司每月支付固定利息，利息以房价估值为基数，并代替老人向出借款项的人偿还利息，老人不会承担任何风险。

其次，养老公司会介绍老人认识出借人，让老人与出借人之间签订借款合同，并将房子办理抵押。养老公司带领老人去公证处办理债权公证，如老人违约还款，则债权人可以直接向法院申请执行。这里，某些以房养老的案例中，养老公司会为老人的债务设定反担保，从而打消老人的顾虑。

再次，养老公司将出借人转到老人账户的借款转走，然后每月向老人支付固定收益、替老人偿还借款利息。但是，过一段时间后，养老公司或突然“消失”，或资金链断裂，停止为老人还款，“以房养老”爆雷。此时，借款人要求老人还款，老人成为债务人，如无力还款，则只能以房抵债。

识别“以房养老”骗局的问题

“以房养老”骗局具有隐秘性，单从表面上来看，毫无漏洞，貌似每一链条都是合法合规的。但通过整理多起案例，可以发现“以房养老”存在如下问题：

一是“以房养老”的房价估值过低、利息过高。以案例中杨老太太的房子为例，同地段同户型的房价均价在43000元/平方米左右，130平方米的房子，市场价值约559万元，但养老公司对其房价估值仅为327万元，房价明显不合理。而老人与出借人签订的借款合同约定的利息往往大于10%，这笔借款利息由养老公司承担。值得注意的是，养老公司不仅替老人偿还高昂的借款利息，同时还向老人支付固定的养老金，养老金以房价为计算基数，年利率在6%-10%之间。这样，养老公司需为老人支付年利率高达20%的利息，而我国银行贷款利率一般在4%左右，即使财付通、支付宝等借款，年利率也不过10%左右，养老公司高利息、低房价的行为存在可疑和不合理之处。