两部委联合发文支持住房租赁资产证券化，养老地产的春天来了吗？

　　导读　　证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，开启了我国资产证券化之路，养老地产将从中受益。　　华尔街有句名言“如果有稳定的现金流就将它证券化”。日前，证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称《通知》），意味着着资产证券化在我国将获得大力推进。　　　　《通知》出台，意味着什么？　　　　资产证券化是指把具有稳定现金流的资产，通过破产隔离，结构化分层等技术手段，发行资产支持证券，从而进行融资的业务活动。《通知》的出台，标志着住房租赁资产证券化在我国正式落地，也为养老地产的发展注入了一剂强心针。　　据中国社会科学院老年研究所预测，养老市场将从2014年的4万亿元人民币增至2030年的13万亿元。在价值驱动下，市场各路资本有意进入养老地产行业分一杯羹。但养老地产存在着在融资渠道缺乏、资本结构不合理、社会资本参与度低，无法获得长周期和低成本资金的支持的问题。　　而资产证券化正是解决上述问题的最佳方式。　　《通知》指出，住房租赁资产证券化，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收，还有助于降低企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环。　　除此之外，《通知》还明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。　　在优先和重点支持领域，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。并鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化；支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产；支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。　　最值得关注的是，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金(REITs)。　　为保证证券的流动性，《通知》还鼓励证券投资基金、政府引导基金、产业投资基金、保险资金等投资主体参与资产证券化业务，建立多元化、可持续的资金保障机制。　　总而言之，以REITs为代表的资产证券化产品在我国得到了政策的支持，将对大资金投入、稳定现金流的养老地产与长租公寓的发展产生积极的影响。