地产转型“养老”，锚定这些关键点

报告原载于公众号“栖城GLAB” ，属栖城GLAB原创，侵权必究 。关注公众号“栖城GLAB”，了解更多康养实战信息！编者按 ：康养行业如今已成为房地产后最大的风口行业 ，也成为传统房地产企业转型升级的重要方向。但地产企业谋划进入路径时 ，采用惯性思维很容易进入误区。因此 ，GLAB基于10多年的康养执业经验和经历过的众多成败案例，将复杂问题简单条理化，以8个维度（即政府、客户 、企业、运营方 、市场、土地 、产品、经营）的交圈方法来保障转型的系统安全性和独特性。地产策划观的迭代需求©栖城GLAB养老项目相较于传统地产行业具有更多样的需求主体 ，开发时不仅要考虑投资人和客户，还要考虑政府和运营方等地产行业不常考虑的因素 。其次 ，养老项目具有更丰富的产品内容 ，不仅局限于房屋内部，也要策划整个社区的生活 、照护链条以及设计客户的退休生活 。这并不是一个建筑设计师能够完成的，更需要一个完整的产品设计团队，包含社会学 、护理学 、医学等相关专业 。同时，养老项目的开发还包含着更长周期的运营特点，需要预先把空间时间等跨度 、经营利润 、产品等进行细致入微地考量。在这样的视角下 ，根据实践经验的碰撞、试错、迭代，找出最优解的策划过程，GLAB称之为养老项目全要素交圈法。全要素交圈包括需求交圈（政府 ，客户，企业，运营方） 、专业交圈（市场，土地 ，产品 ，经营）和团队交圈（决策层，开发团队，营销团队，服务团队），考虑的是多方需求主体的融合。全要素交圈理论 ©栖城GLAB全要素交圈法的应用既需要多专业的云团队和具备丰富实操经验的决策推动者的支撑 ，更需要在项目定位阶段就梳理出全部决策点，即项目概念阶段的思考维度。从战略导向，到风险控制；从客群研究，到产品竞争策略；从商业模式设计，到服务策略设计；从项目营销故事线 ，到产品策略等多个维度进行交圈思考。在此过程中，策划、产品团队双线并行，推动决策层进行策划结论和产品方案决策。这里的策划结论也融合了后端运营的需求 。比如，项目的产品策略和运营策略是有联系的，那么就不能把运营简单地理解为服务 。运营内容的打造和传播就是“营“的重点，和客户构成互信就是“销“的重点 。只有这种多线并进 、穿透全局的运营策略，才能使产品的价值最大化。也只有通过运营获取客户群，才能让“有空间的产品”演变为“有人气的生活圈“。