“以房养老”还是“以租养老”？ 香港安老模式的观察

　　香港帮助老人养老，是用房子做抵押品。2011年港府推出安老按揭（又称“逆向按揭”）计划，允许年龄在55岁以上的香港居民，可以将个人名义持有的楼龄在50年以下的住宅物业向银行提出按揭。借款人可以在固定年期内或终身每月取得年金作为生活费。同时，当想要赎回物业的时，即使签有协议，老人也不必支付违约金。从调研情况来看，有45%的老人愿意以安老按揭的方式养老。

　　“安老按揭”即香港“以房养老”计划。

　　作为一款以贷款和保险相结合的金融产品，老人利用已还清房贷的自住物业，既可申请安老按揭，将房产提前变现，获得长期、持续、稳定的收益，补偿老年收入，保障晚年生活品质，还可在原有物业继续安居，直到终老。按照“安老按揭”的安排，那香港老人每年能领到多少钱呢？

　　我们梳理了一下，老人每月所领取的“倒按揭”贷款额度，是根据物业估值计算养老年金的上线，最高物业封顶额为1500万港币；另外，每月发放给老人的年金，会根据申请人的年龄、楼价、按揭 年限和申请人数不同而不同。比如，一位70岁单身的香港老人，假定他的物业价值为250万港币，则每月可领取7750块钱；而一对70岁夫妇的物业，如估价值为2800万，按照最高封顶1500万的原则，他们每月实际也只能按照45000港币来养老。虽然“以房养老”有其优点，但因传统养老观念，如何对房价进行评估，房屋灭失风险由谁来承担等问题，“以房养老”市场认可度并不高。

　　在此基础上，香港又推出的“以租养老”的模式则更具可行性。与“安老按揭”不同，“以租养老”在不转移老人产权的前提下,将房子抵押给金融机构,金融机构可将房产进行出租,房屋收益部分属于老人。如此一来,房产由不动产变成了滚动资产包,不仅可以用来偿还按揭贷款，还可以来支撑老人购买养老产品；老人百年之后，子女可以进行接力贷或者拍卖变现。

　　以香港地区的“隽悦”项目为例，长者公寓的安老按揭由香港地区的按揭证券推出,这时业主可用按揭贷购买养老服务,所抵押的房屋可以出租反补按揭贷；当按揭贷终止时,业主或其继承人可优先偿还按揭款以赎回抵押物业,如果无法偿还时,银行将其抵押房屋拍卖优先受偿,实现“以租养老”。

　　而“以租养老”这个模式是从欧美模式中演化而来，又进行了改良；其优势是房子可以用来养老，同时不改变物业的权属价值，可用于出租，到期之后可以资产赎回，还可以收益分享，这与对产权和生命周期会有估算的“以房养老”完成不同。虽然“以租养老”解决了当下遇到的房产抵押后升值和老年人因年龄问题难以贷款的两大问题，但目前还存在政策壁垒难以突破，和养老地产未来权属等问题。最终，香港案例能否借鉴到内地，还需国家政策、家庭观念、“以租养老”与房屋自有化率等诸多因素的转变。