养老社区是未来十年房地产发展的方向

2020年8月，在青岛召开的“2020中国财富论坛”上，金融专业人士朱云来讲到：中国的城市化率已经比较夸张，多盖了三亿人住的

房子。需要审慎考虑经济发展方式的转变。

近年来，尽管我国针对老年人的建筑出台了《城镇老年人设施规划规范》、《老年人居住建筑设计规范》、《老年人照料设施建筑设计规范》、《城市居住区规划设计标准》、《住宅设计规范》等相关的规范，但是由于尚未从土地、规划、建设、运营等政策层面对养老地产进行明确界定，致使养老地产始终以“犹抱琵琶半遮面”的姿态出现，加上个别开发商“挂羊头卖狗肉”的开发行为，使得政府、社会以及开发商都处于迷茫状态，并不敢轻易行事，所导致的结果，一方面是真正有意愿致力于养老地产开发的企业不敢贸然进入该领域，另一方面则使得一些将养老地产作为由头的投机企业利用一些政策上的漏洞实施了所谓的养老地产的开发行为，给人留下了不良的印象，更使众人望而却步。

应该说，我国养老地产始于21世纪之初的北京太阳城和上海亲和源，两个项目有苦有甜，是地地道道的先行者。

之后，我国很多一线房企纷纷追随进入到该领域，并结合自身的实际，探索出了不少的模式。

宋卫军的乌镇雅园以及复制的桃李春风和十里风荷项目、恒大养生谷项目、万科随园嘉树项目等均各有所长，被市场认可。

尽管宋卫军已经开启了在江浙一带养老社区项目的大规模复制，恒大也发出信息拟在五年内在全国复制30个养生谷项目等，但是，截止2019年底，我国拥有60岁以上老龄人口25388亿，占到总人口的18.1%，养老形式日趋严峻，仅凭几个一线房企的项目很难在短时间满足更多有需求的老年人。

我们现在还能看到一种很奇怪的现象，就是在各地并未见到有更多的地方房企加入到养老社区的开发和建设之中，究其原因，恐有如下一些因素在作祟。

一是地方房企的决策者由于对养老社区的认知有限，不敢轻易进入该领域；

二是传统的地产仍有一定的发展空间；

三是一些房企决策者预感到地产业的衰退而提前实施转型战略；

四是缺乏知名高效的养老运营团队支撑；

五是地方政策缺乏有效支持，过多的公共建筑面积会损失很多的利润；

政府官员的懦弱无为、房企老总的顾虑担忧，导致近年来大家都处于观望之中。

2020年，我们的团队曾对太原市杏花岭区的一个社区进行过老年人住宅情况的调研，约有超过65%以上的老年人依然居住在传统砖混结构且没有电梯的房子内，其中75岁以上的高龄老人占到75%以上，为这些老人的出行带来了极大的障碍。尽管国家已出台相关政策，通过为老旧小区加装电梯等措施，来进一步改善居住在小区内的老年人的生活品质，但政策的落地需要经济的支撑和时间的安排，短期内很难解决好这一问题。

截止目前，山西也在通过市场化的行为积极推进养老社区的建设工作，如大同地区的世家小镇项目、太谷的孟母园项目等，但由于所在地区的政策、土地价格、市场需求、消费习惯等的区别，项目都采取了不同的开发模式、销售模式和运营模式，当然所植入的业态、功能和产品类型也各有千秋。但是，它们都有一个共同点，就是面向市场的高端客群，将工薪阶层老年人拒之门外。

我们都知道，按照中国的传统，居家养老永远是养老模式的首选。一方面是传统观念的影响，更多的老年人喜欢享受子孙满堂的居家养老模式，同时居家养老还可进一步增进代际交流，给予老年人精神归属感；第二方面是经济因素的影响，毕竟选择社会养老会增加老年人的经济负担；第三方面是中国传统道德的内在影响；第四方面是社会养老由于理念、收费、服务、环境等尚不能从根本上满足老年人的个性化养老需求，有诸多的地方需要改进。

1982年在维也纳召开的联合国老龄问题世界大会上，大会秘书长指出：“以中国为代表的亚洲方式，是全世界解决老年人问题的榜样。”所谓亚洲方式，就是专指家庭养老方式。在中国这样一个人口众多、经济尚不发达的发展中国家里，发挥家庭养老的作用，意义非常深远。而且，坚持和发展家庭养老的传统，对发展中国家解决人口老龄化问题会有一定的影响。从社会发展来看，家庭养老不仅体现了代际之间经济上的互惠互助，更重要的是体现了供养双方精神上的互相慰藉。无论商品经济发展到何种程度，无论人们的思想观念、价值取向及家庭结构发生怎样的变化，中华民族传统的伦理道德仍然是维系人们正常生活的基本准则。因为，在家庭中，由于长期共同生活而形成的融洽的亲情关系，是任何其他社会关系所无法替代的。

高龄老人越来越多，空巢老人越来越多，老年家庭越来越多；农村养老保障还没有完全建立起来，农村集体经济基础薄弱，拿不出较多资金来解决老年人的生活保障问题；老年人的家庭地位发生了根本变化。传统的家庭养老已经遇到了前所未有的挑战。在城市，家庭规模的日趋缩小，核心家庭、空巢家庭、老年人家庭将日益增多。

传统的家庭养老已经不能满足日益增长的老年人对品质养老的需求，而解决这个问题不是单一的依靠社会养老来解决，如何进一步增强和延长家庭养老的内在品质，是一个解决养老服务中的一个重要环节。

如何破解这一难题？

解决这一问题最好的办法就是进一步加大养老社区的开发建设力度，用更多适宜产品来满足老年人的养老需求。

具体应该从如下入手：

一是地方政府出台相对应政策，进一步明确和出台土地、规划、建设等的相关优惠政策，鼓励投资者进入这一领域；

二是政府引导，行业协会配合，组织房地产开发企业、房产交易中介部门、物业管理企业、养老运营企业、保险企业和律师事务所等，共同研讨市场经济环境下的老旧小区住宅买卖交易、租赁、担保、继承等相关事项，并出台相对应的举措，为真正意义上的养老社区开发建设提供前提条件；

三是积极鼓励、培育、引导和壮大属地养老运营队伍，探索养老运营模式，为全面推进房企与养老运营“一体化”战略奠定基础。

北京大学国家治理与老龄产业研究课题组执行主任、房地产业老年住区副主任张坤昱在接受《经济参考报》记者采访时说，“养老地产”是个复合概念，一是有地产的功能，二是有养老的功能和服务。对于养老地产而言，更重要的是养老配套功能，包括医疗、健康、运营服务、心理建设、适老化的改造、餐饮、理疗等，是全方位一体的功能包、服务包。对于开发商而言，既要算好投资账，更要算好运营账。如果打着养老的幌子，而不去做养老服务，最后将是双输结局。

关于养老社区，目前比较推崇的是源自于美国太阳城的模式，即CCRC(Continuing Care Retirement Community持续照料退休社区)，国内有很多房企（如万科、蓝城、恒大、九如城等）都参照这一模式探索出不同的变异模式并落地。这种复合式的老年社区,使活力长者在健康状况和自理能力变化时,仍然可以在熟悉的环境中继续居住,并获得与身体状况相对应的照料服务。根据美国一项调查表明,生活在CCRC社区中的长者平均寿命通常延续5-10岁。

而椿萱茂经过多年的优化与升级,在深度结合中国传统文化及社会环境的基础上,椿萱茂前瞻性地提出CLRC(Continuing Life Retirement Community持续生活退休社区)养老理念,为活力长者打造专属养老社区,让世界领先的适老社区在中国得以实现。

如果地方政府与房地产开发企业一道，经过测算，能够得出如下的结果，将会为养老社区的开发提供坚实的可操作基础。

即：老年人的现有旧住宅售卖后所获得的现金，除可购置养老社区一套45-70平米的精装修住宅后，还可剩余至少20万人民币以上，即可最大限度的解决绝大多数老年人入住养老社区的难题。

如某老人现有城市中心地带老旧砖混结构100平米住房一套，按现行市场价格7000元/平米价格计，可以获得70万元售房款。在城市城乡结合部一新开发的养老社区，精装修，销售价格为10000元/平米，那么该老年人即可购买一套50平米左右的养老社区住宅一套，还可获得20万元的存款。该养老社区物业为70年全产权房。

选择入住养老社区住宅，一方面可以享受适老化、人性化和智慧化的硬件设施，另外，由于有专业的养老运营团队提供服务，较之原来的老旧住宅来说，又可享受到很好的社区养老和居家养老服务，实现品质养老。

目前，国内有专家提出一种新兴的“环邻公寓”理念，将会更加节约土地资源，同时由于成本低廉，让更多的工薪阶层老年人实现品质居家养老变为现实。

推进养老社区开发建设利国利民，是深层次解决人口老龄化的积极举措。