养老地产盈利模式分析！

　　盈利模式是在给定业务系统中各价值链所有权和价值链结构已确定的前提下企业利益相关者之间利益分配格局中企业利益的表现;简单的说，盈利模式就是企业赚钱的渠道，通过怎样的模式和渠道来赚钱。那么养老地产如何赚钱?

　　赚土地的钱——在城市远郊低价拿地开发养老养生项目，随着土地价值提升进而获得土地溢价收益。这部分是最容易、也是开发商最想赚到的钱。

　　赚服务的钱——养老人群处于身心衰退期，就有消费的需求，所以开发商在护理方面、服务方面供应品种丰富，就有赚钱的机会。

　　赚设施的钱——为老年人配置会所及其他服务设施，为老人提供消费场所，通过配套设施获取收益。服务和设施是养老地产的核心，但这一部分是目前国内项目的短板，未来需要开发商进一步加强。

　　赚人群的钱——当一个社区成熟之后，会形成老年人群的文化、社交集聚的圈层效应，从而有利于提升地产价值。

　　赚量身定做的钱——细分市场、研究老年人的活动规律，进行有针对性的设置，即量身定做，形成一套成熟服务体系、管理体系，从而提升价值。从精神层面和量身定做提升价值需要开发商进行长时间的探索，才有可能实现。

　　目前国内养老地产的盈利来源重点体现在对客户定位、土地获取、政策优惠补贴、金融结合、专业服务能力等关键要素处理的差别上，由此形成各具内涵的盈利模式。具体可分为以下7种：

　　1.销售模式——出售产权

　　销售住宅快速盈利。与传统的出售产权房方式基本一致，以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举。通过出售适老化住宅产品快速回笼资金，是目前较为普遍的一种盈利方式。

　　优势：采用这种模式资金回笼快，模式复制成本低，风险小。劣势：无法享受物业持有带来的增值收益，也意味着开发商放弃了养老产业链上居住以外的其他衍生价值。

　　2.持有模式——只租不售

　　开发商没有选择出售物业，而是持有并长期租赁。开发商担任起运营商角色，设立一定的入住门槛，然后采取按月收取服务费的形式运作项目。

　　优势：有利于后期运营的持续收入。劣势：对资金要求高，投资回收期较长，此外对开发商的运营管理有较高要求。

　　3.销售+持有模式——租售并举

　　这种模式可以通过物业产权销售实现资金快速回笼，降低资金成本和压力，用于经营性物业的建设，同时经营性物业与配套设施又提升了可售物业的市场价值，使整个项目实现内部平衡和良性循环。这种模式是持有型不动产开发的重要策略，为国内大部分养老地产开发商所接受，对于资金实力有限的传统开发商比较合适，适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发。